中共二十屆四中全會指出，要大力實(shí)施城市更新，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市?！蛾P(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》發(fā)布以來，各地各部門積極開展城市更新，推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)，培育壯大城市發(fā)展新動(dòng)能。但調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前城市更新在實(shí)踐中仍面臨復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、超常規(guī)的協(xié)調(diào)難度、巨大的資金投入、漫長的回報(bào)周期等問題，部分項(xiàng)目市場條件尚不具備，優(yōu)秀案例依賴特殊條件難以制度化復(fù)制推廣，導(dǎo)致政府部門“不敢決策”、市場主體“不愿投入”、人民群眾“不積極參與”，城市更新的動(dòng)力不足。

　　一是管理體系尚未理順。城市更新既是物理空間的更新，也是城市功能完善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、人居環(huán)境改善、社會治理能力提升的綜合性社會行動(dòng)，涉及數(shù)十個(gè)部門，因缺乏強(qiáng)有力的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，難以有效調(diào)動(dòng)各方資源、裁決部門爭議。在產(chǎn)權(quán)歸集、規(guī)劃調(diào)整、文保單位活化利用等環(huán)節(jié)，常因標(biāo)準(zhǔn)不一、流程互為前置陷入僵局。

　　二是政策供給瓶頸較多。近幾年從中央到地方出臺了一系列政策和措施，但城市更新是長期、持續(xù)的過程，遇到的問題也多種多樣?，F(xiàn)有支持政策呈現(xiàn)“碎片化”“滯后化”，許多項(xiàng)目還是依靠“一事一議”，基層在面對確權(quán)、財(cái)政、金融、稅收和審批等環(huán)節(jié)時(shí)，難以突破政策瓶頸，項(xiàng)目推進(jìn)困難。存量改造缺乏適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，實(shí)施涉及規(guī)劃調(diào)整、產(chǎn)權(quán)變化、土地使用用途變化等，當(dāng)前政策剛性有余、彈性不足，增加了項(xiàng)目合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是要素支持仍不充分。城市更新項(xiàng)目特別是老舊小區(qū)改造和公益性設(shè)施提升等項(xiàng)目資金需求大，盡管目前有中央財(cái)政補(bǔ)助和地方政府投入，但不足以起到?jīng)Q定性作用。政策銀行和商業(yè)銀行對城市更新項(xiàng)目普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，缺乏專屬信貸產(chǎn)品和風(fēng)險(xiǎn)評估模型。土地變性成本高、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，存量用地“騰挪空間”有限，尚未形成普適性的、可復(fù)制的土地政策工具箱。

　　為此，建議：

　　一是強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)。成立國家層面的城市更新改革領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌引領(lǐng)城市更新工作，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，健全項(xiàng)目庫制度。推動(dòng)各級政府在城市更新中發(fā)揮“有為”作用，強(qiáng)化制度創(chuàng)新、規(guī)劃引導(dǎo)、政策激勵(lì)、風(fēng)險(xiǎn)防控，職能部門要勇于“下場”、主動(dòng)“讓利”、積極作為，啃下產(chǎn)權(quán)歸集等棘手“硬骨頭”。發(fā)揮市場在城市更新資源配置中的決定性作用，形成市場主導(dǎo)的有效投資內(nèi)生增長機(jī)制，培育城市更新運(yùn)營機(jī)構(gòu)、社會企業(yè)、社區(qū)合作社等多元市場主體，建立存量土地盤活機(jī)制，深化投融資體制機(jī)制改革，讓城市更新經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可行、可融、可持續(xù)、價(jià)值創(chuàng)造、內(nèi)生增長。構(gòu)建居民和社區(qū)參與機(jī)制，在更新過程中重建鄰里信任與合作網(wǎng)絡(luò)。

　　二是優(yōu)化政策集成。建立新增物業(yè)產(chǎn)權(quán)和用益物權(quán)分離機(jī)制，推動(dòng)市場參與城市更新，分享物業(yè)與運(yùn)營合理增值收益。在合規(guī)前提下，允許適當(dāng)增加容積率、居住面積和配套公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化土地利用，允許符合條件原土地使用權(quán)人申請改變土地用途和用地指標(biāo)。探索更新項(xiàng)目用地帶方案掛牌、出讓模式，吸引社會多方參與。穩(wěn)妥推進(jìn)地方政府專項(xiàng)債、企業(yè)債支持城市更新，創(chuàng)設(shè)并發(fā)行以經(jīng)營性房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金、收益權(quán)資產(chǎn)支持證券等多元化新型融資方式。

　　三是開展實(shí)踐探索。針對居住類、產(chǎn)業(yè)類、設(shè)施類、公共空間類、區(qū)域綜合類等不同更新類別，規(guī)模化老舊小區(qū)、散落商品房中部分建筑，以及城鄉(xiāng)接合部過渡地帶等不同房屋類型，建立分層分級分階段實(shí)施的城市更新體系。啟動(dòng)對老舊住宅小區(qū)全面體檢，建立動(dòng)態(tài)安全評估機(jī)制。加快出臺老舊小區(qū)自主更新指導(dǎo)意見，制定合理的物業(yè)費(fèi)和調(diào)整機(jī)制，形成可復(fù)制、可推廣模式。加強(qiáng)建筑新技術(shù)應(yīng)用，推動(dòng)傳統(tǒng)建造方式向綠色化、清潔化轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)綠色金融工具創(chuàng)新賦能城市綠色發(fā)展，將環(huán)境效益轉(zhuǎn)化為可量化金融資產(chǎn)。